가로주택정비사업_세부철차(1/4)_석관동가로 주택

#미라클 모닝 8번째 글 (Since 2020.07)

서울시, 수도권 도시재생 일환으로 가로주택 사업이 주목받고 있다.
각종규제로 지지부진한 재개발 재건축 사업과 달리,
정부의 정책적 혜택과 암묵적 지원을 바탕으로 다수의 사업장이 속도를 내고 있다. 
서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 신설로 기존 1만제곱미터에서 1만3천제곱미터로 대상범위 확장 
(2020.07.16 신설)
'19년 말 ‘제1호 LH참여형 가로주택정비사업’ 인천석정지구, 이번 달 ‘제1호 SH 참여형 가로주택정비사업’인 관악구 봉천동 관악효신연립 등 공공기관의 참여도 늘어나고 있다.

퇴근 후 가로주택 사업 강의를 들어오고 있는데, 일부 내용을 요약하여 정리해 본다. (노랑색은 교수님 말씀)

#가로주택정비사업 세부절차 (1/4)
1. 사업설명회 및 추진위원회 구성
   1) 1차 사업설명회 
      ⓐ 동대표, 부녀회장 등 중심(추진위원 위촉) 
      ⓑ 가로주택정비사업의 개요 및 특징, 사업 절차, 사례 등
      ※ 1차 완료 후 2차 준비까지 보통 1개월 걸림

   2) 2차 사업설명회 
      ⓐ 사업의 개요 및 특징, 사업절차, 사례 등
      ⓑ 사업성 분석 
          - 사업요건(가로구역, 사업시행구역) 
          - 사업성 및 분담금 추정(건축개요 검토 및 정비사업비, 비례율, 권리가액, 분담금 추정)
      ⓒ 주민동의 절차 안내
      ※ 주민들 요청으로 보통 3차 사업설명회까지 진행 됨
      ※ 외부 투자세력들은 의견을 합침
        
   3) (가칭)추진위원회 구성 
      ⓐ 대표성을 가진 주민 중심으로 구성 
          - 추진위원장 및 추진위원 위촉등 
      ⓑ 추진위 업무 
          -동의서 접수, 개략적인 사업시행계획서 작성, 조합정관 초안 작성, 창립총회 개최 등 
      ※ PM계약 체결: 조합설립인가 - 정비업체 선정 전까지 업무처리 (조합동의서 안내책자 제작, 조합원 명부작성 등

2. 조합설립 준비
   1) 조합설립동의서 징구
      ⓐ 조합원명부(안)작성 
      ⓑ 동의서 제출 안내자료 작성 
          - 개략적 사업시행계획서 (건축개요, 종전 및 종후지산가치 • 사업비 • 분담금 추정 액)
          - 정관(안) 
      ⓒ 조합설립동의서 검인요청(추진위”지자체) 
          - 검인 및 연번부여(검인기간 : 1~2주)
      ※ 주민설명회 통해 조합원에게 사업에 대해 자세히 설명하고 이해시키는 과정 중요.
         그렇지 않으면 사업 진도가 잘 나가지 않음

    2) 조합설립동의서 징구
       ⓐ 조합설립동의서 작성
       ⓑ 동의율 확보(추진위→토지등소유자)
           - 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지 면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의 
           - 공동주택은 각 동별 구분소유자 과반수 동의
           - 공동주택 외 건축물은 전체 토지면적의 1/2이상 토지소유자 동의 
       ※ 조합설립동의서 징구 이후는 진도가 상당히 빠르게 나간다.

    3) 조합임원 모집공고 
       ⓐ 선거관리위원회 모집공고 
       ⓑ 조합임원 입후보자 신청공고 및 등록 
       ⓒ 조합임원 입후보자 확정공고 

    4) 창립총회 
       ⓐ 창립총회 공고: 총회개최 14일전
       ⓑ 조합원 직접출석 : 100분의 20 
       ⓒ 정관확정, 임원(조합장, 이사, 감AD 선임, 추진위사업 추인 및 승계 
       ※ 현 단계까지가 가장 신경을 서야 하는 부분, 이후 단계는 주민 동의 전제 상당히 빠르게 진행됨
          투자를 하기 위해서는 이 시점에 들어가야 함. 이후에는 투자할 시간이 없다. (물론 하이리스크, 하이리턴임)
          다주택자는 조합원 권리가 1개이므로 물건들이 나옴 (조합설립인가 전)
          동의서 징구, 창립총회 할 때마다 동네에는 현수막걸어 홍보 → 이 때 마다 가격이 뜀.
          투자금이 적기 때문에 수익성이 높음

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#석관동가로 주택 정비사업    
최근, 석관동 가로주택정비사업이 핫한데, 이곳이 창립총회 후단계로 동의서 징구가 이루어 지고 있는 곳이다. 동의서 징구 후 조합설립인가가 나면 투자의 안정성은 높아지지만, 수익성이 떨어져 가로주택 사업의 투자적기 인 곳이다.
교수님 말씀으로 "사업이 진행될지 않될지는 사업설명회에 딱 들어가보면 안다"라고 하셨었는데, 이 사업장은 어땠을까? 가로주택사업의 성패는 조합원들의 의지에 달렸다는 의미라고 한다.
    - 1단계 5개 구역 (1-1구역 ~ 1-5구역): 동의서 징구 ('20년 05월 기준)
    - 2단계 6개 구역: 통의서 징구 예정 
※ 투자금은 1억내외로 보이며, 총회 및 인근 부동산 문의시 물건은 현재 거의 없는 것으로 보인다.

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