성북구 장위 11-2 구역 타당성 분석 사례
강의자료 중 현대건설이 수주한 가로주택정비사업 장위 11-2구역 계략 타당성 분석 사례자료가 있어 공유드립니다. 개인 스터디 자료로 활용해 주세요.
들어가기에 앞서, 서울시에서 진행되는 가로주택 정비사업 추진현황은 대략적으로 서울시 홈페이지에 집계되어 있습니다. 실제 수도권에서 진행되는 가로주택 사업은 2천 건이 넘는다고 하니 실제와는 다소 차이가 있겠으나, 현황참조에 도움이 되실 거예요.
성북구에서 진행되는 사업은 아래 3곳 이네요.
장위 11-2구역은 앞선 포스트에 말씀드린 것과 같이, '19년 8월 19일 조합설립인가, '20년 4월 현대건설이 수주한 바 있습니다. 아래 자료는 대지면적은 6,021.14 m2, 143세대, 지하 2층 지상 7층으로 타당성을 분석하였으나, 실제 진행하는 세대는 170세대 후반인 것으로 알고 있습니다. 올 하반기 사업인가 및 관리처분 총회가 진행될 예정입니다.
3.3m² 당 조합원 평균 분양가는 전용 59m2, 3.77억 원 (평당 1,572만 원) 수준으로 판단하였습니다.
일반분양가는 전용 59m2, 4.44억 원 (평당 1,850만 원) 수준이네요.
종후 자산 총액에 총사업비를 제한 뒤 종전 자산총계를 나누면 비례율이 되는데요, 장위 11-2구역 비례율은 117.38%입니다. 일반분양 세대수가 늘어나거나 일분가가 높아지면 비례율은 더 높아지겠죠?
주변 신축 아파트 시세를 보면 장위 2구역 "꿈의 숲 코오롱 하늘채 아파트"의 경우 '15년 4월 분양-'17년 10월 준공하여 현재 전용 59의 경우 8억 후반, 전용 84의 경우 11억 초반에 형성되어 있습니다. 분양가 대비 2배 이상 올라 있고, 가로주택 정비사업의 경우 대단지 아파트에 비해 시세가 떨어지는 것이 사실이지만 신축 후 80% 수준까지 따라간다고 하니 단기간에 좋은 수익을 볼 수 있을 것 같습니다.
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