가로주택정비사업_타당성분석사례 (1/2)

1. 성북구 장위 11구역, 15구역의 가로주택 정비사업 진행현황

올해 2월15일 호반건설이 성북구 장위 15-1구역 가로주택 정비사업 시공사로 선정되었다. 인근 11-2구역은 지난 4월 현대건설이 시공사로 선정되어 가로주택 정비사업이 대형건설사의 새로운 먹거리로 부상했다. 

[그림] 장위 11-2구역 일대 가로주택 전체

출처: 한국주택경제

 

장위 11구역, 15구역 일대는 모두 재개발 구역이었으나 서울시의 정비구역에서 직권해지하면서, 가로정비사업으로 급선회 한 것이다.

건설경제 신문에 따르면, 최근 이 지역은 재개발을 다시 추진하려는 움직임으로 혼란에 빠진 상황이다. 작년 12월 장위15구역 재개발추진위원회가 서울시ㆍ성북구를 상대로 제기한 소송에서 서울행정법원 행정11부가 원고 일부 승소 판결을 하며 추진위의 손을 들어주었는데, 1심 판결에 서울시ㆍ성북구가 즉시 항고를 결정을 하면서 한 치 앞을 알 수 없게 되었다.

문제는 15-1구역은 가로주택 정비사업을 강행하려 한다는 것이다.15-1구역 가로주택정비사업조합은 오는 7월 건축심의 신청을 계획 중이지만, 정비구역지정직권해제처분 무효 확인 소송의 2심 판결이 나오는 올 연말께나 가능할 것으로 보고 있어 향후 사업의 향방이 주목되고 있다. 

출처: 매경 ECONOMY

[요약]
- 장위 11구역, 15구역 모두 재개발 구역에서 해지됨
- 가로주택 정비사업 추진함
- 올 2월 15-1구역은 호반건설을 시공사로 선정
- 올 4월 11-2구역은 현대건설을 시공사로 선정
- 15구역 전체를 재개발로 재추진하는 움직임과, 일부 가로주택 정비사업 추진파가 대립 중

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2. 타당성 분석 사례: 장위 11-1구역

아래는 강의자료로 배부 받은 장위 11-1구역의 타당성분석 사례내용이다. 가로주택정비사업의 타당성 분석을 위해서는 다음 사항을 사전에 확인해야 한다.

① 가로구역 및 사업시행구역 면적 확인, 사업시행구역 1만 m2 , 6m이상의 도로로 둘러싸인 가로구역 확인
    - 사업시행구역 한 면에 하천, 도로, 공공 공지 등에 접하면 도로로 간주
    - 가로구역과 사업시행구역은 다름! 
    - 사업자가 도로를 신설하여 조건을 만족시키는 행위는 불가함
    - 사업시행과정에서 종전 가로를 유지해야 함
    - 기존세대수 200세대이하, 신축세대수 300세대이하, 공기업등 참여시 2만 m2 이하
    - 통과하는 도시계획도로가 설치되지 아니할 것 (4m 이하는 제외)
    - 도시계획도로 확인방법: 도시계획정보서비스 (http://upis.go.kr/upispweb/#) >토지이용계획확인
       * 보통 도시계획도로는 네이버 로드뷰가 됨, 안되는 곳은 아닌 경우가 많음

② 사업구역에 대한 건축물대장, 등기부 등본 열람을 통한 토지등 소유자 명부 작성
    - 사업성 고려시 대지면적이 넓은 단독주택이 많이 포함되는 것이 좋음

③ 종전자산, 주변시세, 해당구역 내 소유물건들의 지분 확인, 건물 노후도 분석
    - 노후, 불량건축물 수가 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3이상
    - 주택규모: 
       모두 단독주택인 경우 10호 이상
      모두 공동주택인 경우 20세대 이상
      단독/공동주택인 경우 20채 이상

④ 기초 설계(안)의 작성 (설계사)

[타당성 분석 개요]
ⓐ 일반분양가, 조합분양가, 근린생활시설 분양가 분석을 통해 총 수입액 확정
ⓑ 적정한 수준의 공사비 산정, 기타사업비 (업체선정, 조합운영비, 세금 등) 등 총 지출액 확정
ⓒ 주변 시세 및 현재 공시지가 및 실거래가를 근거로 사업구역의 개략적인 종전자산 추정
ⓓ 추정된 데이터를 기반으로 사업성 (비례율 산출)

1) 사업구역의 법규검토

사업지의 면적, 도시계획사항, 가로구역 조건만족여부, 건폐율 용적율, 일조권, 인동거리, 채광방향, 도로경계선, 대지경계선, 도로중심선, 도로개설계획 등에 대한 확인

※ 강의자료이기 때문에 개인 공부 및 참조만 해주시되, 불법 공유는 자제해 주시면 정말 감사하겠습니다.

더불어 필요하신 분이 있으시다면, 

장위 11-2구역의 사업구역확정 → 분양가 산정 → 종후자산 산정 → 정비사업비 추산 → 계략적인 사업성 분석 강의자료도 올려볼 예정입니다.

부족한 글이지만 읽어주셔서 감사합니다.글을 읽으시는데 5분 이면 충분하지만, 글 작성에는 1시간 이상의 시간이 필요합니다. 여러분들의 공감, 댓글, 이웃추가가 힘이 됩니다. 블로깅을 이어나가는 힘입니다.

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참조:

건설경제: http://m.cnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=202005271508372850338

한국주택경제: http://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=11017

매경ECONOMY: http://news.mk.co.kr/v2/economy/view.php?year=2020&no=384432