가로주택정비사업성공조건_부천원종LH참여형가로주택정비사업

가로주택 정비사업 강의내용 중 시공사의 입장에서
성공조건을 정리한 교육자료가 있어 공유해 봅니다.

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가로주택 정비사업의 성공조건
1. 가장 중요한 3가지 요인
   1) 분양가 높은 지역
   2) 총 비용 최소화 (최소비용)
   3) 토지효율성 낮은 지역 (1층-2층 건물이 양호)
2. 조합원 대지지분 넓은 곳 (가구당 평균지분 15~20평 양호)
3. 조합원 수 적은 곳 (조합세대:일반분양세대 = 5:5,  4:6 양호) 
4. 개별종전자산가액
5. 현금청산자수 낮게
6. 학교용지부담금 (100세대 이상) / 물류창고 30,000 m2 이상 → 도심의 세대당 분양가 0.8% → 상가포함
7. 통상 수도권지역 비례율 80% 이상
8. 노후도 적합성 ⅔ (재개발_접도율, 호수밀도 없음)
9. 연립, 빌라, 단독 혼재지역 → 연립 Only  (가-나-다동), 단독 Only
10. 재건축 초과이익환수제 법률제외, 5년 재당첨 금지규정, 1+1, 1+2 규정적용 장점, 투기과열지구 거래제한
    (조합설립 이후 지휘권양도 금지규정 → 소규모 건축)

용어설명 및 강사님 Comment
* (추정) 비례율 = [총수입금액 - 총사업비 = 사업이익] / [종전자산평가액 (출자지분, 토지비)]
* 권리가액 = 비례율 - [종전자산평가액 = 권리가액 (분양기준가액)]
* 조합원 부담금 = 조합원 분양가 - 분양기준가액
* 종후 추산액 = 아파트, 상가 분양수입 +조합부담금

* 총사업비(예비비), 종전자산감정가액은 낮추기 어려움
* 비례율 > 1 → 흑자
  비례율 < 1 → 적자
* 숫자는 크게의미 없고 개별항목이 중요
   - 통상적, 양호지역일 경우 비례율 100% 이상
   - 임대아파트 추가시 비례율 상승 (110~120% 이상)

"종전자산의 전체비율 높아지면 비례율 낮아짐
 종전자산의 전체비율 낮아지면 비례율 높아짐"

"개별조합원의 사업이익은 출자지분(자본금)에 따라 정해짐
 다른 조합원대비 상대적으로 높은 감정평가 받는게 중요함"

"A, B 2명 구역에서 감정가 각각 2천, 1천만원이면 총 출자금 3천 만원 대비 A지분은 67%
 A, B 2명 구역에서 감정가 각각 3천, 2천만이면    총 출자금 5천만원 대비 A지분은 60%
 결국 감정가는 높게나왔지만 지분은 더 낮은 형태"

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Ex.) 부천 원종동 LH 참여형 (시범단지 - 참조)

출처: http://okmtm.co.kr/bbs/board.php?bo_table=buchun&wr_id=248

• 대지면적: 1,411평
• 가구당 평균지분: 21.71평
• 조합: 65 호
• 임대: 28 호
• 일반: 44 호
• 소계: 137 호
• 추정 비례율: 127%
• 시공사: 이수건설 (‘19년 11월)
• 기타: 원종동 지역에서 진행되는 첫 사업